하자분쟁사례 기반 공동주택 하자 빈도 및 비용 분석

Abstract

우리나라에 공동주택이 본격적으로 공급된 것은 1970년대 이후 급격한 산업화·도시화에 기인한다. 즉 도심인구집중현상에 따른 주택난이 심각해지자 정부차원에서 이에 대한 해결방안으로 매년 대량의 주택을 공급하는 등 물량위주의 주택공급정책을 실시하였다. 이에 따라 과거에는 공급자 중심의 시장이었지만, 최근에는 주택보급률이 높아지면서 수요자 중심 시장으로 공공주택 시장이 변화하고 있다. 이러한 시장 흐름에 따라 수요자의 아파트 품질 요구수준이 높아져 기준에 적합한 아파트일지라도 수요자의 만족도가 낮아지고 아파트 결함에 따른 주택 수요자와 공급자 간의 갈등을 초래하게 되는 원인이 되어 분쟁의 소지가 된다. 공동주택의 건설공사는 다양한 공종이 연계되어 이루어지며, 이로 인해 예기치 못한 설계상 실수나 자재 결함 및 공사 중의 잘못이 종합적으로 중첩되어 하자가 발생하게 된다. 이러한 하자에 대한 문제점들은 유지보수에 막대한 비용이 들어가게 되며, 발주자, 시공자 그리고 입주자 등에게 물질적, 정신적 피해를 입힌다. 이에 따라 하자분쟁을 최소화하고 철저한 품질관리를 통한 체계적이고 효율적인 하자관리를 위한 토대를 마련할 필요가 있다. 이러한 관점에서 본 연구에서는 하자와 같은 운영리스크를 금융 분야에서 계량화하여 효과적으로 리스크를 식별, 분석하는 방법인 손실분포접근법을 활용하여 공동주택 하자 리스크를 체계적으로 측정하고, 손실분포접근법을 통하여 도출한 손실분포의 활용방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 본 연구에서는 2001년부터 2015년 사이에 국내에서 하자분쟁이 발생한 48개 공동주택의 15,404개 하자데이터를 활용하여 분석을 실시하였다. 해당 하자데이터는 법원감정서를 토대로 확보하였다. 기본적으로 건설업체나 입주자 자체적으로 사감정을 통하여 각종 하자내역을 산출하지만, 이 경우는 해당 입장을 반영하기 때문에 주관적일 수 있으나, 법원감정서의 경우는, 법원에서 제3의 기관 혹은 전문가에서 감정을 맡겨서 도출됨에 따라 상대적으로 객관적일 것으로 판단된다. 본 논문에서는 하자분류항목을 기반으로 하자보수보증기간을 고려한 공종, 현상 및 부위에 따른 하자위험분류체계를 구성하였다. 이렇게 구성된 하자위험분류체계를 기초로 먼저 각 셀의 빈도분포와 심도분포를 산출하고, 이를 몬테카를로 시뮬레이션(Monte Carlo simulation)을 통해 조합하여 각 셀의 손실분포를 산출한다. 이렇게 도출된 각 셀별 손실분포를 토대로 하자위험분류체계의 셀단위, 하자보수보증기간단위 및 전체단위로 하자위험을 분석하였다. 개별 셀단위로 하자위험을 분석하여, 주요 하자를 파악할 수 있었으며, 이를 빈도-심도 산포도로 전환하여 하자발생에 대한 군집화를 통해 하자관리전략을 도출하였다. 먼저 HFLS 영역의 경우는 최상위 우선순위를 나타내는 하자들이 집중되어 있었다. 해당 하자들은 공용부 구조체에서 발생하는 균열/손상 하자들이었다. 또한 비록 해당 영역에 포함되어 있지는 않지만 균열/손상에 의해 연쇄적으로 발생하는 표면불량 하자 역시 하자관리 관점에서는 균열/손상 하자와 더불어 관리해야하는 관점에서 같이 하자위험관리가 필요할 것으로 판단된다. 이러한 하자들의 경우 연쇄적인 하자가 발생할 수 있는바, 추가적인 하자비용이 발생하기 전에 유지관리단계에서 발생 초기에 즉각적으로 대응할 필요가 있는 것으로 판단된다. LFLS 영역의 경우, 대부분 마감공사와 관련된 하자들로 구성되어 있다. 해당 하자들은 거주자 혹은 건설업체 육안검사로도 충분히 식별이 가능함에 따라 입주검사전에 최대한 하자 처리가 필요하다. 마지막으로 LFHS의 경우, 대부분 오시공, 미시공에 의한 하자로 나타났다. 해당 하자들의 경우, 유지관리단계에서 재시공할 경우, 필요 이상의 비용이 소요될 수 있기 때문에 시공단계에서 철저한 하자관리를 통해 하자손실을 최소화할 필요가 있다. 다음으로, 하자보수보증기간별로 하자보수보증비율을 분석한 결과, 2년차와 3년차 하자보수보증비율에 대한 조정이 필요할 것으로 판단된다. 2년차 하자의 경우 마감공사에 발생하는 하자가 대표적인데, 해당 하자의 경우, 거주자들의 삶의 질, 혹은 미관상 문제에 직결됨에 따라 거주자 클레임이 많이 발생할 수 있는바, 상대적으로 하자비용이 많이 소모되는 것으로 판단된다. 반면 3년차 하자들에 포함되는 공종이 다양하게 존재하지만, 40%나 되는 하자보수보증비율을 배분할 필요는 없는 것으로 판단된다. 마지막으로, 전체 단위로 하자손실분포를 도출한 결과, 분포의 평균값인 프로젝트당 17,353.61원/m2 으로 나타났다. 이는 하자분쟁 시 거주자와 건설업체 간의 이견을 조정하는 베이스라인으로 활용할 수 있다. 또한 백분위수로 도출된 다양한 하자보수비용을 토대로 각 이해관계자들이 제기하고 있는 하자보수비용이 어느 정도 수준인지를 파악하여 객관적 기준을 통해 효율적으로 하자분쟁을 조정하는데 기여할 수 있을 것으로 판단된다.