독일 주택임대차관계에서의 차임에 관한 연구― 최근 독일 개정법을 중심으로 ―

Abstract

주택임대차관계에 있어 차임의 인상은 임차인에게는 작지 않은 부담으로 작용될 것이므로 차임의 인상에 대한 합리적 규제는 차임보호라는 관점에서 중요한 의미를 지닌다. 독일에서는 2019년 주택임대차관계에 있어서 차임과 관련된 개정법(Mietrechtsanpassungsgesetz)이 새롭게 시행되고 있다. 이에 따라 본 연구에서는 주택임차인 보호와 관련하여 중요한 의미를 가진 차임인상으로부터의 임차인 보호의 관점에서 독일에서의 최근 개정법의 주요 내용 및 의미를 살펴봄으로써 우리에게 주는 비교법적 시사점과 개선방안을 찾아보고자 하였다. 독일에서 2019년부터 시행되는 주택임대차 개정법의 주된 내용은 무엇보다 크게 두 가지로 요약할 수 있다. 첫째로는 현행 차임 규제(Mietpreisbremse) 규정의 실효성 강화의 관점에서 주택임대차 계약시 요구되는 이전 차임(Vormiete)의 정보에 대하여 임대인의 고지의무(Auskunftspflichten)를 통한 투명성 제고를 모색하였다는 점이고, 둘째로는 임대인으로부터의 주택 개량조치(Modernisierungsmaßnahme)를 이유로 하는 차임인상 요구에 따른 부담으로부터 임차인이 부담을 감소시켜 그가 더욱 보호받을 수 있도록 법적 장치를 보완하였다는 점이다. 개정법은 주택임차인의 임차권 강화의 관점에서, 특히 차임의 규제와 관련하여 기존의 주택임대차관계에 대한 법규범의 실효를 높이고 보완하고자 마련된 입법의 결과라 보여진다. 우리나라 역시 차임보호, 존속보호와 관련하여 전월세 상한제 도입과 관련된 논의가 계속되고 있는 실정이다. 이러한 논의에 있어 차임 인상의 합리적 규제와 관련된 독일의 규정은 우리에게 시사하는 바가 작지 않다고 보이므로 비교법적으로 지속적인 관련 연구의 필요성이 크다고 생각된다. Da eine Mieterhöhung beim Wohnraummietverältnis eine große Belastung fur den Mieter darstellen wurde, ist es im Hinblick auf den Mieterschutz von Bedeutung, aufgrund der chronischen bezahlbaren Wohnungsnot einen kontinuierlichen Anstieg der Miete vernunftigerweise zu kontrollieren. In Deutschland ist das Mietrechtsanpassungsgesetz ab 1. Januar 2019 bereits in Kraft gegreten, das hauptsächlich um die Begrenzung zur Mieterhöhung(z.B. Mietpreisbremse) geht. Daher wurde in dieser Arbeit untersucht, wie das neue Mietrechtsanpassungsgesetz auf dem deutschen Wohnungsmietmarkt aus Sicht des Mieterschutzes eine wichtige Rolle spielen wurde und welche Verbesserungen nach Korea gebracht werden könnten. Dieses Gesetz sollte dazu dienen, die Mieterhöhung zu begrenzen: Zum einen wird die im Jahr 2015 in das deutsche BGB neuerlich eingefuhrte Mietpreisbremse bei Neuabschluss vom Mietvertrag verschärft. Zum anderen sollte der Mieter beim Wohnraummietverältnis vor zu hohen Mietbelastungen durch die Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere vor einem sog. Hinausmoderniseren geschutzt werden. Das Gesetz scheint das Ergebnis einer Gesetzgebung zu sein, die darauf abzielt, die Wirksamkeit des bestehenden Regelungen uber die Begrenzung zum Mietanstieg zu verbessern. Bei uns in Korea gibt es auch eine anhaltende Diskussion uber die Einfuhrung des Rechtssystems fur die Obergrenzung zur Miete bzw. Kaution beim Wohnraummietverältnis. In einer solchen Diskussion sollte die kontinuierlicher Forschung uber die deutschen Vorschriften des Mietrechts hinsichtlich der Rechtsvergleichung von Bedeutung sein, da sie uns sinnvolle gesetzgeberische Vorschläge geben könnten.