둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 용적률 적용기준 변경의 정책적 효과분석- 강남구를 중심으로 -

Abstract

국토교통부는 지난 2012년 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 개정하였으며, 이를 통해 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지에 대한 용적률 적용기준이 변경되었다. 본 연구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정에 따른 용적률 적용기준 변경의 정책적 효과 분석에 대한 연구를 진행하였다. 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지라 함은 일반적으로 이해하고 있는 노선상업 또는 노선준주거 지역이다. 본 연구는 노선상업 또는 노선준주거 지역이 상대적으로 많이 입지해있는 서울의 강남구를 대상으로 정책효과를 검증하였다. 이를 위해 2007년부터 2017년까지 강남구에서 거래된 오피스 사례 468건이 분석에 이용되었다. 정책변경에 따른 효과를 검증한 결과 정책변경에 따른 용적률 인센티브를 받은 오피스는 그렇지 않은 오피스에 비해 19.08%의 평당 매매가격 상승이 있는 것으로 나타나 법 개정에 따른 경제적 효과가 상당히 컸음을 알 수 있다. 또한 기존 정책이 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지의 소유자들의 토지이용에 대한 제약으로 작용했고 이는 곧 해당 자산이 갖고 있는 본연의 가치를 절하요인으로 작용했다고 볼 수 있다. 따라서 본 연구 결과는 정책변경이 둘 이상의 용도지역에 걸쳐있는 토지의 합리적 이용을 이끌어내 해당 자산 본연의 가치를 평가받고 있다는 실증적 근거를 제시했다는데 기여를 했다고 볼 수 있다. The ministry of land, Infrastructure and transport has revised the 「National Land Planning and Utilization Act」 in 2012. As a result, the regulation of floor area ratio for land covering two or more zoning area has been changed. This study conducted an analysis of the policy effects of changes in the criteria for the application of the floor area ratio by revising the 「National Land Planning and Utilization Act」. Land covering two or more zoning area means a street side commercial area and street side residential area that is generally understood. This study analyzed the policy effects in Gangnam-gu which has relatively large areas of street side commercial area and street side residential area. The 468 office building transaction cases were analyzed in Gangnam-gu from 2007 to 2017. The result shows that the office building, which has received incentive for policy changes, reported a 19.08% rise in price compared to the one that did not. It means that the economic effects of change of application standard were significant. The existing policy also served as a restriction on land use by landowners, which in turn contributed to the devaluation of the asset’s intrinsic value. Therefore, this study may have contributed to the rational use of land and to provide an empirical basis for the change in policy to be assessed for its intrinsic value.