동적 패널 모형을 이용한 대규모 개발사업에 따른토지가격의 동태적 변화에 대한 연구- 파주 LCD 산업단지를 중심으로 -

Abstract

대규모 개발은 사람과 자본을 집중시킨다. 사람과 자본이 모이는 곳에서는 주거공간, 상업공간 등에 대한 수요가 증가한다. 이러한 수요는 농지나 임야를 주거용지, 상업용지로 변화시키게 된다. 개발지역 인근에서의 용도지역 변경은 실제로도 많은 지역에서 발생하였고, 자본이득은 엄연한 현실이었다.본 논문은 동적 패널 모형을 활용하여 대규모 개발사업에 따른 지가의 동태적 변화를 분석하였다. 그 후, 동태적 변화를토대로 토지보상 등에 대한 정책적 시사점을 제시하고자 하였다. 분석결과는 다음과 같다.동적 패널 모형에서 금리, 소비자물가지수, 경제성장률, 종합주가지수, 통화량 등의 거시경제변수는 모형에 관계없이 모두 유의하지 않은 것으로 나타났다. 대규모 개발사업이 있을 경우, 해당 지역의 지가상승은 거시경제 변동과 무관하거나거의 영향을 받지 않는다고 판단할 수 있다.종속변수인 공시지가의 1기 전 값을 독립변수에 포함하는 모형, 즉 동적 패널 모형은 유의한 것으로 나타났다. 이와 같은결과는 지가에 대한 미래의 기대값은 전년도의 지가수준이나 상승 추세를 반영한다고 할 수 있다.연도별 유의한 지가의 상승은 산업단지 개발이 확정되기 2~3년 전부터 일어난 것으로 나타났다. 개발이 확정되기 이전에 지역 토지시장에 정보가 알려져 기대심리가 반영된 것으로 추정할 수 있다. 특히, 지가의 상승은 2003년에 가장 크게일어났다. 그 이후에도 상승은 지속되었으나 상승폭은 둔화되면서 유의한 상승은 2006년에서 2007년도까지 있었던 것으로 분석되었다. 이러한 분석결과는 LG디스플레이 산업단지의 추진일정과 일치하는 것을 알 수 있다. 개발이익은 개발확정 전후 시점부터 준공시까지 발생한다는 통념을 확인해주는 결과라 할 수 있다.본 연구의 시사점은 다음과 같다. 첫째, 지가의 상승은 개발 확정 이전부터 발생하기에, 보상시점은 통계적으로 유의미한 상승이 발생한 시점을 기준으로 하는 것이 합리적이라 할 수 있다. 둘째, 지가상승에 의한 개발이익 중 일부를 환수해 지역사회에 재투자할 필요가 있다. 개발이익의 공적환원은 경제적, 사회적 불평등을 일부라도 완화시킬 수 있는 방안이라 판단된다. Large-scale development concentrates people and capital. In places where people and capital gather, demand for residential and commercial spaces increases. Such demand turns farmland or forest into valuable residential and commercial land. Change of use district near the development area actually occurred in many areas, which resulted in undeniable reality of capital gain.This paper analyzes dynamic changes of land price caused by large scale development project using dynamic panel model. After that, it intended to suggest policy implications based on dynamic changes of land price. The results of the analysis are as follows.In the dynamic panel model, macroeconomic variables such as interest rate, consumer price index, economic growth rate, KOSPI, and money supply were not significant regardless of the model.In a large-scale development project, it can be judged that the land price increase in the region are not affected by macroeconomic fluctuations or are hardly affected.The model incorporating the pre - 1 period value of the official land value as a dependent variable is found to be significant. This result implies that the future expectations for land prices reflect the upward trend of land prices in the previous year.It appeared that significant rise in land prices by year began two or three years before the development of industrial complexes was fixed. It is assumed that the information was disclosed to the land market in the region in advance and the expectation is reflected before the development is determined.In particular, the increase in land price peaked in 2003. Since then, the upward trend has continued but it is analyzed that there was significant increase in 2006 to 2007 as degree of increase was lowered. It reveals that the results of this analysis