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공영개발사업 지구 내 상업용도 토지의 낙찰가율 결정요인에 관한 연구

Title
공영개발사업 지구 내 상업용도 토지의 낙찰가율 결정요인에 관한 연구
Other Titles
A Study on Determinants of the Bid Price Ratio of Commercial Land in the Public Development Zone : Focused on Commercial and Semi-Residential Area in Daegu City
Author
김상희
Alternative Author(s)
Kim,Sang Hee
Advisor(s)
최창규
Issue Date
2019. 8
Publisher
한양대학교
Degree
Master
Abstract
공영개발사업 지구에서 경쟁 입찰로 공급되는 상업용도 토지는 다양한 경제활동이 일어나는 공간이며 가장 경제적인 가치를 가지고 있는 지역이기 때문에 주요 투자처로 관심을 받고 있다. 그러나 공영개발사업 지구 내 상업용도 토지는 대규모 미분양으로 인하여 사업시행자의 재정적 어려움을 발생시켜 개발사업이 지체되기도 하며, 주민 편의시설의 공급지체로 입주민들의 생활을 불편하게 하기도 한다. 이와 반대로 부동산 투자 열풍과 민간사업자의 과도한 경쟁으로 인하여 상업용도 토지의 공급 예정 가격 대비 낙찰가격이 2배 이상 차이가 나서 여러 가지 문제를 초래하기도 한다. 상업용도 토지의 공급 예정 가격과 낙찰가격의 심각한 괴리는 공영개발사업 시행자의 개발사업으로 인한 수익의 예측을 불확실하게 하며 사업의 공공성을 해치는 결과를 낳게 된다. 또한 공급 예정 가격 대비 낙찰가격이 너무 높게 형성되면 건축 후 상가의 분양가격이 높아지고, 상가의 분양가격 상승에 따라 공실률이 증가하게 된다. 상가의 공실률 증가는 사업지구의 상권 형성과 활성화에 악영향을 미치며 도심의 미관을 해지는 결과로 나타나고 있다. 이에 따라 본 연구에서는 공영개발사업 지구에서 경쟁 입찰로 공급되는 상업용도 토지의 공급 예정 가격 대비 낙찰가격의 결정에 미치는 영향요인에 대하여 분석하고자 하였다. 이를 위해 대구지역 7개 공영개발 사업 지구에서 경쟁 입찰로 공급된 상업용도 토지의 낙찰가율을 종속변수로 설정하고 지구 특성, 개별 특성, 경제적 요인을 독립변수로 한 다중 회귀분석을 실시하였다. 상업용도 토지의 낙찰가율 결정요인에 대한 분석 결과 계획인구와 접도 면의 수, 보행자 도로 및 광장은 낙찰가율에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 상업용지비율, 면적, 아파트와의 최단 거리, CD 금리는 낙찰가율에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 상업용도 토지의 낙찰가율 결정에 영향을 주는 특성 변수는 면적〉 계획인구〉 CD 금리〉 상업용지비율〉 접도 면의 수, 아파트와의 최단 거리 순으로 나타났다. 이는 첫째, 계획인구가 많고 아파트와의 거리가 가까워 배후 수요의 확보가 용이하며 둘째, 접도 면의 수가 많고 보행자 도로 및 광장에 접해서 접근성과 가시성이 양호하며 셋째, 상업용지의 비율이 낮아서 독점상권을 형성하기 유리하며 넷째, 필지의 면적이 작아서 일반 투자자가 접근하기 용이하며 다섯째, CD 금리가 낮아서 금융비용의 부담이 작을 때, 공급 예정 가격보다 시장에서의 가치판단이 더 높게 나타나며 투자자의 선호도가 높아진다는 것을 나타낸다. 공영개발 사업시행자는 향후 공영개발사업의 계획 수립 시 본 연구의 분석 결과를 반영하여 투자자의 선호도를 고려한 사업계획을 수립한다면 상업용도 토지의 미분양 해소에 도움을 줄 수 있을 것이다. 또한 합리적인 공급가격의 결정에 기초자료로 활용하여 개발 사업에 필요한 최소한의 수익성과 영속성을 확보하는데 도움을 줄 수 있을 것이다. 그리고 투자자는 본 연구의 분석 결과를 바탕으로 낙찰가격의 결정에 활용할 수 있을 것이다. 그러나 본 연구는 자료수집의 한계로 대구지역으로 공간적 범위가 한정되어 있으며 상업용도 토지의 용도별 분석이 불가능하였다. 또한 다양한 거시경제 변수의 변화에 따른 분석을 하지 못하였으며, 시간적 한계로 2011년부터 2018년까지 공급된 상업용도 토지만을 분석 대상으로 하였다. 향후 이러한 연구의 한계점을 보완한다면 보다 정밀한 분석으로 의미 있는 결과를 도출할 수 있을 것이다.
URI
http://dcollection.hanyang.ac.kr/common/orgView/000000110126http://repository.hanyang.ac.kr/handle/20.500.11754/109329
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GRADUATE SCHOOL OF REAL ESTATE CONVERGENCE[S](부동산융합대학원) > REAL ESTATE(부동산학과) > Theses (Master)
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