An Assessment Method for the Regeneration of Vacant Land Typology

Abstract

지난 수십 년 동안 도시 거주자의 교외지역 이동과 도심 공한지 증가 경향은 전 세계 대부분의 도시에서 걱정거리였다. 도시의 공한지를 재건하기 위해서는 올바른 도시의 개발을 촉진하는 적절한 정의가 필요하다. 그러나, 공한지의 정의는 넓어서 도시 경관에 대한 재사용 과정과 통합이 어렵다. 공한지에 대한 일반적인 오해는 한 가지 유형으로만 분류된다는 것이다. 하지만, 공한지는 각기 다른 물리적인 특성과 도시 배경으로 인하여 다양한 형태를 나타낸다. 본 연구는 공한지 유형분류의 중요성을 강조하고 있으며, Quito 시에 있는 다섯 가지 공한지 유형분류체계를 제시 하고자 하였다. Quito 시와 같은 라틴 아메리카의 도시들은 무질서한 도시 확산 결과에 대처해 왔다. 지난 수십 년 동안 주민들은 도시 조직을 벗어나 사는 것을 선호하는 경향이 있었다. 이런 추세는 공한지 비율의 증가 원인 중 하나이다. Quito 시의 무질서한 도시 확산 경향이 도심 외곽에 도시의 중심지를 형성하게 했다. 보통 이러한 새로운 정착지들은 교통 인프라, 오락 장소의 부족, 기본적인 서비스의 부재 등과 같은 도시 문제를 일으키는 도시 계획을 가지고 있지 않다. 이러한 문제점은 지방정부에 있어서 도시적이고 경제적인 도전이다. 본 연구에서는 공한지 유형 분류의 중요성과 이러한 부지의 재사용을 위해 적절한 정의와 분류가 필요하다는 것을 파악하고자 한다. 공한지 유형을 이해하기 위해 연구 방법론은 문헌 검토, 현장 전문가 인터뷰, Quito 시민 온라인 설문 조사에 기초한다. 이전 연구의 분석은 공한지의 의미를 정의하고 다른 연구 영역의 공한지 유형 분류를 평가하는 데 기초하였다. 문헌 검토에서는 이러한 부지 재건의 중요성에 대해서도 논의한다. 본 연구는 문헌 검토 중 가장 많이 언급되고 분석된 공한지의 유형을 바탕으로 Quito 시에서 가장 적합한 5 가지 공한지 유형을 선정하였다. 유형별로는 1) 유휴지 2) 공한지 3) 탈산업 유휴지 4) 투기지역, 5) 폐건물이 있다. 각 유형의 정의는 문헌 검토와 Quito 의 도시적 맥락에 대한 포괄적인 정의를 담은 지역 데이터 분석의 결과이다. 본 연구의 목적상, 유휴지 유형은 장기간 사용되지 않는 구획으로서, 사용되지 않는 이유는 물리적 상태 때문이며, 그곳의 위치 또한 132 접근을 불가능하게 한다. 공한지 유형은 작고 이상한 모양의 구획으로, 주로 건물과 건물 사이에 위치한다. 탈산업 유휴지는 더 이상 사용되지 않는 연방 기관 구획이다. 투기지역은 땅값이 오르기를 기다리는 큰 규모의 구획이다. 폐건물은 버려진 채로 남아 있는 건물이나 도시 구조물이다. 본 연구는 이해관계자의 참여, 현장 전문가 인터뷰, 주민 온라인 설문조사를 통해 Quito 시에서 소개된 다섯 가지 유형을 검증했다. 본 연구는 Quito 시의 공한지 유형을 분석하여 이들 부지의 재건을 위한 지침 역할을 하는 평가 방법을 제안한다. 평가 방법은 다양한 공한지의 유형별 특성, 물리적 한계 및 도시 배경 조건을 포괄한다. 이 방법은 경제적, 생태적, 사회문화적, 정책적인 네 가지 측면을 다루며, 공한지의 가치와 잠재력을 포괄한다. 본 연구의 평가 방법 제안을 검토하기 위해, 유휴지 유형은 자연 선형 공원이나 자연 회랑으로, 공한지 유형은 공공 주택과 상업 건물로, 탈산업 유휴지는 도심지 및 공공 편의 시설로, 투기지역은 다기능 도시 구조로, 폐건물은 문화유산과 지역사회 편의시설로서 적합하다. 본 연구의 제안들은 공한지 유형의 재건을 위한 절대적인 프레임워크가 아니라, 이러한 부지의 재사용에 관심이 있는 도시계획가들과 설계자들을 안내하는 유용한 도구로의 역할을 하기 위한 것이다. 이 연구에서 입증된 바와 같이, Quito 시에 있는 다양한 유형의 공한지에 대한 재건은 지역사회에 기여하고 도시의 필수 여건들을 다루는데 도움을 줄 수 있는 잠재력을 가지고 있다. 이들 부지의 재사용은 무질서한 도시 확산 경향을 완화하고 도심 속의 늘어나는 공한지를 통제하는 데 도움이 될 것으로 기대된다. 본 연구는 도시 사회의 이익과 환경보전을 위해 다양한 공한지의 유형별 재건을 장려하고 있으며, 이러한 부지의 재통합은 지역사회의 삶의 질을 향상시킬 것으로 기대된다.; During recent decades, the tendency of city dwellers’ migration to suburban areas and the inner-city vacant land increase is an urban concern for most cities around the world. To reutilize urban vacant land a proper definition is necessary that facilitates the development of the correct urban approach. However, the vacant land definition is broad, which poses a difficulty when thinking about its regeneration process and integration to the urban landscape. Likewise, a common misconception of vacant land is that it is categorized as only one type. Vacant land has different typologies with different physical characteristics and urban backgrounds. This study emphasizes the importance of vacant land typology classification and suggests five typologies for the city of Quito. Latin American cities, like Quito, have been dealing with urban sprawl consequences. During the past decade, there has been a trend of residents preferring to live outside the urban fabric. This trend is one of the reasons for the increasing vacant land percentage. Quito’s urban sprawl tendencies have created urban centralities outside the inner-city. Usually, these new settlements do not have an urban plan, which causes urban problems as mobility, lack of recreational areas, absence of basic services, and others. These problems represent an urban and economic challenge for the local government. ix This study acknowledges the importance of vacant land typology categorization, a proper definition and classification are necessary for the reutilization of these sites. Seeking to understand vacant land typologies, the study methodology was based on the literature review, field experts’ interview, and Quito residents’ online survey. The analysis of previous studies was fundamental to define vacant land meaning and to appreciate vacant land typology categorization in other study areas. The literature review also discusses the importance of the regeneration of these sites. Based on the most relevant vacant land typologies in the literature and local data, the study selected five vacant land typologies most suitable for the city of Quito. The typologies are, i) Abandoned Land ii) Vacant Land iii) Post-industrial Land iv) Land Held for Speculation, and v) Derelict Land. The definition of each typology is the outcome of the literature review and local data analysis, which make each definition comprehensive for Quito’s’ urban context. For the purposes of this study, abandoned land typology refers to parcels that have been vacant for a long period of time, its vacancy is due to its physical condition and its location makes it inaccessible. Vacant land typology refers to small and odd-shaped parcels, usually located between adjacent developments. Post-industrial land refers to federal institutional parcels that are no longer in use. Land held for speculation typology refers to big scale parcels that remain vacant waiting for the land value to increase. Derelict land typology refers to buildings or urban structures that remain abandoned. The study validated the five proposed typologies for the city of Quito through stakeholder’s participation, field experts’ interview and residents online survey. The study analyzes vacant land typologies in the city of Quito seeking to propose an assessment method that serves as a guide for the regeneration of these sites. The assessment method is comprehensive to the characteristics, physical limitations and urban background conditions of the different vacant land typologies. The assessment covers four different aspects, economic, ecological, socio-cultural, and policy aspect, comprehensive to the value and potential of vacant land. To review the assessment method suggestion of the study, abandoned land type is suitable as a system of natural linear parks or green corridors, vacant land type as public housing and commercial developments, post-industrial type as x urban centralities and public amenities, land held for speculation type as multifunctional urban structures, and derelict land typology as cultural assets and community amenities. The suggestions of this study are not meant to be an absolute framework for the regeneration of vacant land typologies, but to serve as a helpful tool to guide urban planners and designers interested in the reutilization of these sites. As the research has demonstrated, the regeneration of the different typologies of vacant land in Quito has the potential to serve the community and help to address the urban necessities. The reutilization of these sites is expected to help with the mitigation of the urban sprawl tendency and to control the increasing land vacancy in the inner-city. The study encourages the regeneration of the different vacant land typologies for the benefit of the urban society and the conservation of the environment, the reintegration of these sites is expected to improve the community quality of life.