거시경제변동 전후 한국주택시장의 구조적 변화 분석

Title
거시경제변동 전후 한국주택시장의 구조적 변화 분석
Other Titles
Structural Changes in the Korean Housing Market before and after Macroeconomic Fluctuations
Author
김상현
Alternative Author(s)
KIM SANGHYEON
Advisor(s)
김재준
Issue Date
2019-02
Publisher
한양대학교
Degree
Doctor
Abstract
본 연구는 국내의 주택시장을 매매시장, 전세시장, 월세시장으로 구분하여 각 시장 간의 상호관계를 벡터오차수정모형을 통해 분석함으로써 한국주택시장의 구조적 변화를 확인하고 한국주택시장의 지속가능성에 대한 시사점을 도출하고자 한다. 이를 위하여 본 연구에서는 먼저 주택 및 주택시장의 개요와 관련 선행연구를 통해 국내 주택시장에 관련된 이론적 고찰을 수행하고, FDW 모델과 실증분석 방법으로 활용한 벡터오차수정모형(VECM)를 검토하였다. 다음으로, FDW 모형을 토대로 거시경제변동 전후 국내 주택시장의 삼차원 구조를 해석하고, 이를 기반으로 실증분석을 실시하였다. 이후, 벡터오차수정모형을 통해 거시경제변동 전후 주택시장의 구조적 변동을 분석하였다. 또한 분석을 위하여 주택시장을 매매시장, 전세시장 및 월세시장으로 구분하고 각 시장의 대리변수로 주택매매가격지수, 주택전세가격지수, 주택월세가격지수를 설정하였다. 또한 투자시장 및 전반적인 경기상황을 파악할 수 있는 종합주가지수와 주택구입능력과 밀접한 관계가 있는 금리, 그리고 주택공급측면의 주택공급량을 분석변수로 활용하였다. 시계열자료들의 시간적 범위는 금융위기 이전기간인 2001년 4월부터 2007년 12월까지를 기간 A로, 이후 기간인 2008년 1월부터 2014년 12월까지를 기간 B로 설정하였고 분석데이터는 통계청을 통해 확보하였다. 비교분석결과, 매매시장의 경우 거시경제변동을 거치면서 주택시장침체를 경험한 결과 투자수요자들이 확실한 주택가격 회복시그널이 발생하지 않은 상태에서 주택시장에 투자하는 것에 매우 신중해진 것으로 나타났다. 또한 전세시장의 공간수요자가 매매시장으로 이동하여 주택매매가격 상승에 영향을 미칠수 있으나, 분석결과 영향은 매우 제한적인 것으로 확인되었다. 이와 같은 현상은 전세시장의 수급불균형에 따른 전세수요와 공급의 이동에 기인하는 것으로 해석된다. 먼저 전세공급관점에서 전세시장에 전세물량을 공급하는 주택소유주는 주택보유를 통한 시세차익이나 전세보증금을 통한 이자수익을 기대한다. 하지만 시세차익에 대한 기대감이 낮아지고, 저금리에 따른 이자수익도 낮기 때문에 주택소유주 입장에서는 월세시장을 통해 수익을 확보하고자 한다. 이에 따라 전세공급량은 감소하고 월세공급량은 증가하게 된다. 또한 전세수요관점에서 공간수요자들이 매매시장으로 이동하기에는 매매가격 기대심리가 저하되어 있고, 자금조달능력도 열악하다. 이에 따라 공간수요자들은 매매시장보다 상대적으로 월세시장으로 전환될 가능성이 더 크다. 이를 종합하면 매매시장 공급량은 감소하는 반면, 수요는 증가할 수 있음에도 불구하고 전세가격 충격에 대하여 매매가격 변동폭이 매우 낮은 것은 전세시장의 공간수요의 매매시장 진입이 제한적임을 의미한다. 하지만 월세시장의 경우, 월세공급량이 증가함에도 불구하고 전세가격 충격에 대하여 매매가격 변동이 발생하는 것은 월세시장으로 전세시장의 공간수요가 상대적으로 활발히 이동하기 때문인 것으로 해석할 수 있다. 결국 최근 한국주택시장은 과거 주류를 이루었던 전세시장이 점차 축소되고 매매시장과 월세시장으로 재편될 것으로 판단된다. 이는 결국 해외의 일반적인 주택시장형태로 점차 구조적 변화가 발생될 것임을 의미한다. 이러한 매매시장과 임대시장의 구조적 변화는 장기적 투자처로써 한국 주택시장을 변모시킬 수 있을 것으로 판단된다. 이에 따라 민간과 공공이해주체들은 이러한 시장흐름을 인지하고 새로운 시장에 적응할 수 있는 방안을 모색해야 한다. 먼저 민간사업주체의 경우, 과거와는 차별화된 사업방식을 모색할 필요가 있다. 한국의 경우 전세시장이라는 독특한 임대차시장이 존재할 뿐만 아니라 선분양방식을 채택하고 있다. 이에 따라 과거의 경우 기업입장에서는 선분양을 통해 빠르게 자금을 확보하여 손쉽게 사업을 수행한 측면이 있다. 하지만 과거와는 달리 한국의 주택보급율이 상당히 높아짐에 따라 주택분양사업이 쉽지 않다. 또한 한국주택시장에서 월세시장의 비중이 점차 커질 가능성이 높아짐에 따라 단순한 분양사업에서 탈피하여 임대사업 전략을 고도화할 필요가 있다.
URI
http://dcollection.hanyang.ac.kr/common/orgView/000000108140http://repository.hanyang.ac.kr/handle/20.500.11754/100143
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GRADUATE SCHOOL[S](대학원) > ARCHITECTURAL ENGINEERING(건축공학과) > Theses (Ph.D.)
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